Les copropriétés en difficulté font face à des problématiques financières, sociales et environnementales. Plusieurs grands acteurs dans le secteur de la copropriété travaillent pour mettre en place des solutions afin d’aider les copropriétés en difficulté.
Que révèle le rapport annuel du registre des copropriétés en 2022 ?
Le Rapport annuel du registre des copropriétés révèle une forte montée des impayés de charges en 2022.
À la fin de l’année dernière, c’est presque 542.000 copropriétés qui ont été immatriculées au Registre National, dont moins de 1% (3.317) de plus de 200 lots principaux et 10% entre 50 et 200 lots.
Seulement un quart des copropriétés transmettent leurs données par de logiciel à logiciel.
Reflet du nombre écrasant des petites copropriétés, seuls 8% des 68.925 télé-déclarants inscrits sont des professionnels, 8 autres % sont des notaires et les autres 84% sont des syndics bénévoles ou coopératifs. Cela montre que le chantier de la mise en conformité des copropriétés avec le registre est toujours en cours et que le taux de mise à jour annuelle n’est que de 57%.
D’après le Rapport annuel du Registre national des copropriétés réalisé par l’ANAH, plusieurs informations importantes ressortent :
- Les copropriétaires ont payé en 2022 en moyenne 7.278 euros de travaux en plus de leurs charges ; ceux des immeubles d’avant 1949 et d’après 2010 ont payé le moins (respectivement 3.090 euros et 2.816 euros en moyenne), et la plus forte moyenne est pour les immeubles de 1961 à 1974 (9.947 euros). Ces montants moyens sont en forte augmentation depuis 2018 (+70 à +90% !).
- Le taux d’impayés est en moyenne de 17% ; un peu plus faible (15%) pour les immeubles de 50 à 200 lots, et plus fort (18 et 19%) pour les immeubles de plus de 200 lots et entre 10 et 50 lots.
- Sur près de 300.000 copropriétés ayant permis le calcul, 128.551 copropriétés ont un taux d’impayés de plus de 30% (+64% par rapport à 2021) et 86.984 sont entre 20 et 30% (+168%) !
- 57% des copropriétés sont, sur 62 critères (fonctionnement, caractéristiques structurelles, bâti, gestion et situation financière) à risque potentiel et 8 autres % à risque important.
Droit des copropriétés : vers une nouvelle réforme ?
Les règles de gouvernances des copropriétés étant complexes, le gouvernement souhaite venir en aide à celles qui se retrouvent en difficulté.
Olivier Klein, le ministre délégué du Logement a déclaré dans un article du Figaro : “Au final, peu de copros vont très, très bien. Ça reste un outil très fragile, la copropriété, et donc il faut être attentifs, c’est pour ça qu’on veut revoir les règles de gouvernance de la copro, mais évidemment en respectant la démocratie d’une copropriété, on y travaille avec le garde des Sceaux et ses services”.
Aujourd’hui ce sont 110 000 copropriétés en France qui sont considérées comme “fragiles”. Elles risquent d’être dans une spirale d’appauvrissement.
Les habitants et les professionnels de copropriété dénoncent la lourdeur des procédures mises en place pour la rénovation des bâtiments et les coûts que cela engendrerait.
D’après Olivier Klein, “Il faut entre 8 et 12 ans pour sortir une copropriété de sa situation, donc il faut trouver des outils de simplification”.
Pour faire face à cela, des moyens doivent être mis en place pour alléger les charges des copropriétés dégradées. Récemment, le ministre délégué a annoncé travailler sur une approche de rénovation énergétique adaptée aux immeubles patrimoniaux.
Une proposition de loi : supprimer le droit de vote aux copropriétaires débiteurs
Le 24 mars 2014, la loi “ALUR” avait créé un accroc au droit de vote en Assemblée Générale des copropriétaires, quelle que soit leur situation à l’égard du syndicat : l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 avait ajouté un alinéa, stipulant « si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».
Le député de la 5ème circonscription de la Moselle, Vincent Seitlinger et un groupe d’autres députés Les Républicains, ont déposé une proposition visant à aller plus loin en ajoutant à l’article 19-2 afin d’interdire de prendre part au vote en assemblée générale à un copropriétaire débiteur à la date de la convocation de l’assemblée, de « deux appels de charges trimestrielles consécutifs ou plus ». À noter qu’une telle disposition existe dans le droit de la copropriété dans plusieurs pays européens.
Pour rappel, un copropriétaire débiteur est un copropriétaire ne payant plus ses charges. Se retrouvant en situation d’impayé, le syndic dispose de moyens amiables et judiciaires afin de recouvrer les sommes dues.
