Plusieurs dispositifs publics d’accompagnement peuvent être mis en oeuvre dès lors qu’une situation de dysfonctionnement apparaît sur une u plusieurs copropriétés d’un quartier, risquant de conduire à l’enclenchement de la spirale de la dégradation du bâti et des services. Sauf pour l’aide « Habiter mieux copropriété » qui peut être demandée directement à l’ANAH, les dispositifs décrits ici sont déclenchés par la collectivité territoriale en charge du logement, et coordonnés par l’ANAH.
Les dispositifs d’observation et de prévention
Ils s’appellent « Programme opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés » (POPAC) et « Veille et observation des copropriétés (VOC). Ce sont deux dispositifs expérimentaux proposés par l’ANAH dont l’objectif est de contribuer à prévenir la dégradation des copropriétés. Leur mise en place permet dans certains cas de réduire la mise en oeuvre de dispositifs d’intervention plus lourds.
Un dispositif local de veille et d’observation des copropriétés
La VOC est une aide méthodologique et financière au développement des démarches d’observation locales des copropriétés fragiles par les collectivités. Elle repose sur la mise en place d’indicateurs, sur un périmètre défini par la collectivité, qui englobe tout ou partie de son territoire. Elle peut ainsi ajuster au mieux sa politique d’intervention et détecter au plus tôt la fragilité de certaines copropriétés. Elle assure la maîtrise d’ouvrage de cet observatoire ou la confie à un organisme spécialisé comme par exemple une agence d’urbanisme.
Le montant de l’aide à la collectivité est de 50% de la dépense dans la limite de 60.000 euros d’aides de l’ANAh, pour une durée minimum de trois ans.
Le programme opérationnel de prévention de la dégradation
Le POPAC est un dispositif qui permet d’accompagner les copropriétés pour éviter l’accentuation de leurs difficultés. L’accompagnement permet en général de résorber les dettes avant qu’elles ne deviennent trop importantes. Il intervient aussi sur la gouvernance de la copropriété afin que les décisions nécessaires au redressement puissent être prises.
Cet outil peut également aider la collectivité à moduler son intervention avant l’engagement d’un dispositif opérationnel. Plus tard, il peut aussi être utilisé pour consolider le redressement des copropriétés à l’issue d’un programme d’intervention.
La collectivité assure la maîtrise d’ouvrage de cet outil ou confie à un prestataire compétent en matière de diagnostic et de suivi-animation.
Le montant de l’aide à la collectivité est de 50% de la dépense HT au maximum dans la limite de 50.000 euros d’aide de l’ANAH par an. En contrepartie la collectivité s’engage pour une durée minimum de 3 ans.
Les expertises complémentaires
Il peut s’agir par exemple d’un audit comptable ou d’expertises techniques. Ces expertises peuvent être demandées dans le cadre d’un POPAC, d’une étude préparatoire ou du suivi-animation. La prise en charge est de 50% des dépenses HT par an dans la limite de 25.000 euros d’aides annuelles de l’ANAH.
Le financement des missions du mandataire ad hoc
La procédure judiciaire d’alerte, dite de mandataire ad hoc, peut-être être déclenchée par la collectivité lorsque les impayés de charges de la copropriété atteignent 25% (ou 15% pour des copropriétés de plus de 200 lots) à la clôture des comptes. La collectivité peut déclencher cette procédure en saisissant le juge. Ce dernier désigne alors un mandataire chargé de l’analyse de la situation financière de la copropriété et de l’état de l’immeuble. A la suite de cette analyse, le mandataire émet des préconisations d’amélioration. Le mandataire est également chargé de la médiation ou de la négociation avec les copropriétaires et les créanciers. La prise en chage par l’ANAH est de 50% des dépenses HT par an dans la limite de 25.000 euros d’aides annuelles de l’ANAH.
Les dispositifs d’intervention
Ce sont les OPAH (Opération programmée d’amélioration de l’habitat), les Plans de sauvegarde et les ORCOD (Opérations de requalification des copropriétés dégradées).
Les études préparatoires
Les études préparatoires ont pour objectif d’élaborer un diagnostic partagé entre l’ensemble des partenaires que la collectivité souhaite impliquer dans le projet. Elles permettent d’élaborer une stratégie d’intervention afin de convaincre les propriétaires à s’engager. Les conclusions de ces études définissent les objectifs du programme et les enjeux financiers pour l’Anah et l’ensemble des partenaires.
Ces études sont généralement confiées à un cabinet d’étude spécialisé dans la définition des politiques publiques relatives au logement et à l’habitat. La prise en charge est de 50% du montant HT de l’étude dans la limite de 100.000 euros d’aide de l’ANAH.
L’ANAH met à disposition ses outils statistiques d’aide à la connaissance du parc privé et de ses occupants : les données nationales, le Mémento de l’habitat privé, et les données statistiques disponibles à fine échelle (section cadastrale ou commune) :
- L’outil d’aide au repérage des copropriétés fragiles ;
- Le CD-Rom « Parc Potentiellement indigne » (PPPI) ;
- Les fiches de synthèse parc privé : données relatives aux ménages et aux logements qu’ils occupent.
Elaborés à partir de données fiscales, ces outils diffusés à la DREAL et la DDT sont soumis à des règles strictes d’utilisation et de diffusion. La collectivité peut bénéficier d’extraction de ces données pour les besoins de ses études sous réserve du respect des règles de rediffusion des données.
L’ANAH mets aussi à disposition les données statistiques relatives à son activité : l’Infocentre de l’Anah produit les statistiques concernant l’attribution des aides de l’ANAH pour chaque département.
Les expertises complémentaires
Il peut s’agir par exemple d’un audit comptable ou d’expertises techniques. Ces expertises peuvent être demandées dans le cadre d’un POPAC, d’une étude préparatoire ou du suivi-animation. La prise en charge est de 50% des dépenses HT par an dans la limite de 25.000 euros d’aides annuelles de l’ANAH.
Une aide à la définition et à la mise en oeuvre d’une stratégie d’intervention
L’assistance à maîtrise d’ouvrage AMO-Flash permet à la collectivité de disposer d’une expertise dans le cas de projets complexes. Cette mission ponctuelle d’une durée maximale d’un mois est financée intégralement par l’ANAH. Elle est conduite par un prestataire extérieur au territoire. Elle peut permettre à la collectivité d’avancer plus vite dans son projet et de débloquer certaines situations. Elle permet d’élaborer une stratégie d’intervention en trois étapes :
- Repérage à partir d’une connaissance qualitative ou d’information générale.
- Diagnostic : réalisation d’une étude approfondie.
- Stratégie d’intervention : démarche partenariale entre les collectivités territoriales, l’ANAH, les propriétaires et les partenaires.
OPAH ou Plan de sauvegarde
À l’issue de la phase d’études préparatoires, si la collectivité a conclu à la nécessité d’agir sur son territoire et en particulier sur les copropriétés, elle a déterminé avec l’ensemble de ses partenaires une stratégie d’intervention.
Pour mettre en œuvre cette stratégie, elle dispose d’un outil contractuel d’amélioration de l’habitat privé, l’opération programmée. Elle lui permet de déterminer ses objectifs, les moyens de les atteindre et les contributions attendues.
L’opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH)
L’OPAH permet de cibler l’action de la collectivité à une échelle resserrée, un quartier par exemple. Elle intègre des actions d’accompagnement destinées à revaloriser ou requalifier l’habitat. L’offre de commerces, d’équipements et de services publics est également prise en compte afin d’améliorer durablement l’attractivité du quartier.
L’OPAH Copropriété est un dispositif incitatif, préventif ou curatif, qui ne concerne que les actions de redressement des copropriétés dégradées. Il porte sur un ou plusieurs immeubles et permet d’accompagner les syndicats de copropriétaires pour redresser la gestion des copropriétés. L’OPAH Copropriété facilite également la mise en œuvre d’un programme de travaux d’amélioration des bâtiments, sur les parties communes comme privatives.
L’OPAH avec un volet « copropriétés en difficulté » s’insère dans un dispositif d’intervention dont l’objet est plus large que celui du plan de sauvegarde ou de l’OPAH « copropriété ». Il dépasse en effet la seule intervention ciblée sur une ou plusieurs copropriétés. Dans ce cas l’intervention s’opère sur un échantillon d’immeubles préalablement définis.
Le plan de sauvegarde (PDS)
Le PDS permet d’intervenir sur les situations particulièrement difficiles. Il est décidé directement par le préfet du département ou sur proposition du maire de la commune. Le préfet désigne un coordinateur chargé du bon déroulement du plan. Les missions du coordinateur peuvent être financées en partie par l’ANAH : 50 % des dépenses par an dans la limite de 25.000 euros d’aides de l’ANAH. Il nécessite de signer une convention à l’appui de ce plan. Cette convention précise les engagements financiers de chaque partenaire et l’accompagnement prévu.
Etablir une convention d’opération programmée
Cette convention est signée entre la collectivité maître d’ouvrage, l’Etat et l’ANAH. D’autres partenaires souhaitant s’inscrire dans cette démarche peuvent être amenés à signer aussi cette convention. Son objectif est de préciser le périmètre de l’opération, les objectifs prioritaires, les actions prévues. Y figurent également les engagements des partenaires, l’organisation de la gouvernance du programme et de la maîtrise d’ouvrage. Le rôle de l’opérateur et les indicateurs d’évaluation de l’opération doivent aussi être définis.
Les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD)
La loi Alur a créé un nouvel outil pour traiter les copropriétés dégradées. Les ORCOD constituent un nouvel outil ensemblier, qui doit permettre de traiter de façon globale les causes des dysfonctionnements présents sur les copropriétés. Ces opérations s’inscrivent dans le cadre d’un projet urbain et social ou d’une politique locale de l’habitat. Elles permettent notamment le recours au portage foncier.
Le financement de la phase opérationnelle
L’ANAH participe de deux manières au financement de l’opération dont la collectivité territoriale est le maître d’ouvrage. D’une part, elle verse directement des aides aux travaux aux propriétaires ou aux syndicats de copropriétaires. D’autre part, elle participe au financement du suivi et de l’animation de l’opération.
Des aides pour les travaux
Les aides versées aux propriétaires pour la rénovation des logements sont soumises à conditions de ressources pour les propriétaires occupants. Pour les propriétaires bailleurs, elles sont conditionnées à la signature d’une convention locative avec l’ANAH. Cette convention oblige le propriétaire à proposer son bien à un loyer abordable à des personnes aux ressources modestes. Pour plus d’efficacité, la collectivité peut compléter ces aides.
Les aides versées aux syndicats de copropriétaires sont pour la rénovation des parties communes. En OPAH copropriété, elles sont de 35% des dépenses HT dans la limite de 52.500 euros HT d’aide par bâtiment et de 5.250 euros HT par lot d’habitation principale. Dans certains cas, le taux d’aide peut être porté à 50% des dépenses et son plafond relevé. Il s’agit de situation de dégradation ou de désordres structurels très importants du bâti. Les travaux qui permettent un gain énergétique d’au moins 50% sont aussi concernés. En Plan de sauvegarde les aides se montent à 50% des dépenses HT.
Le suivi-animation
L’ANAH finance aussi en phase opérationnelle des prestations destinées à la mise en œuvre des opérations programmées sur le terrain. Ces prestations sont réalisées pour le compte de la collectivité, en tant que collectivité maître d’ouvrage, par un opérateur externe. Ses missions sont les suivantes :
- assistance administrative, financière et technique au maître d’ouvrage pour toute action que vous envisagez dans le cadre du programme ;
- sensibilisation, information du public, assistance pour le montage d’opérations complexes que vous souhaitez monter en tant que maître d’ouvrage ;
- accompagnement social, technique, financier des propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux. Ainsi, les propriétaires bénéficient d’un accompagnement gratuit co-financé par l’Anah et votre collectivité territoriale.
L’aide au suivi-animation pour les copropriétés en difficulté est de 50% des dépenses HT dans la limite annuelle de 75.000 euros d’aide de l’ANAH et de 250 euros par logement. Des primes complémentaires peuvent être attribuées dans le cas d’aides attribuées à la fois aux syndicats de copropriétaires et à certaines copropriétaires.
Les expertises complémentaires
Il peut s’agir par exemple d’un audit comptable ou d’expertises techniques. Ces expertises peuvent être demandées dans le cadre d’un POPAC, d’une étude préparatoire ou du suivi-animation. La prise en charge est de 50% des dépenses HT par an dans la limite de 25.000 euros d’aides annuelles de l’ANAH.
L’aide au redressement de la gestion des copropriétés
Elle sert à financer les actions renforcées que mène le syndicat de copropriétaires en matière de gestion, et notamment le surcoût en honoraires du syndic pour la mise en œuvre d’un redressement. Elle peut être sollicitée dans le cadre d’un plan de sauvegarde, d’une OPAH copropriété, en volet copropriété d’une OPAH, en POPAC et en ORCOD. Cette aide est de 150 euros par logement et par an. A l’avenir, les copropriétés gérées par des syndics certifiés seront bénéficiaires prioritaires de cette aide.
L’aide Habiter mieux copropriété
Cette aide concerne les copropriétés qui ont besoin de travaux de rénovation énergétique et dont la situation financière est fragile. L’Anah propose une nouvelle aide collective pour financer les travaux de rénovation énergétique de copropriétés dites « fragiles » : l’aide « Habiter Mieux Copropriété ». Pour en bénéficier, la copropriété doit :
- avoir été construite avant le 1er juin 2001. Cette date correspond à la réglementation thermique RT 2000 ;
- comporter au minimum 75% de lots d’habitation occupés en résidence principale ;
- être considérée comme fragile, ce qui signifie que son étiquette énergétique est évaluée entre D et G, et que son budget prévisionnel annuel affiche un taux d’impayés de charges (compris entre 8 et 15% du montant total du budget prévisionnel annuel voté pour les copropriétés de plus de 200 lots, ou compris entre 8 et 25% pour les copropriétés de moins de 200 lots).
Sous certaines conditions, peuvent également bénéficier de cette aide les copropriétés intégrées à un programme opérationnel de prévention et d’accompagnement en copropriété (POPAC) ou à une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH).
L’aide Habiter Mieux Copropriété est attribuée au syndicat de copropriétaires pour un programme de travaux permettant un gain énergétique de 35% minimum. Cette aide comprend 2 subventions :
- La prise en charge d’une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) : jusqu’à 180 euros par logement. L’AMO accompagne tout au long du projet toutes les instances de gestion : syndic, syndicat de copropriétaires, conseil syndical. Elle aide notamment la copropriété à monter son plan de financement et à solliciter les aides financières
- Une aide financière pour les travaux, pouvant atteindre jusqu’à 25% du montant total des travaux HT. L’aide Habiter Mieux copropriété est de 5.250 euros maximum par logement incluant une prime de 1.500 euros pour le gain énergétique.
Pour obtenir la subvention de prise en charge d’une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO), le syndic dépose, avec l’accord du conseil syndical, un dossier de demande de prise en charge d’AMO. Après accord de l’Anah, le syndic peut engager l’AMO et faire voter les travaux en assemblée générale.
Pour la subvention pour financer les travaux, le syndicat de copropriétaires, accompagné du syndic et du prestataire d’AMO, constitue et dépose le dossier de demande d’aide aux travaux, après le vote en assemblée générale.
Les dossiers de demande d’AMO et de demande d’aide financière aux travaux doivent être déposés auprès du service instructeur des aides de l’Anah, ou directement en ligne sur monprojet.anah.gouv.fr.