(Page mise à jour le 31/7/2023)
L’association « QualiSR Syndic Prévention Redressement » est une association loi de 1901 créée en mars 2015 pour porter le projet d’une certification de syndics de redressement de copropriétés en fragilité ou en difficulté.
La création de l’association QualiSR s’inscrit dans la continuité d’un travail collectif, entrepris en 2013, partant du constat largement partagé de l’importance de la gestion, et donc du rôle du syndic de copropriété dans la prévention des processus de dégradation des copropriétés en situation de fragilité, et encore plus dans la mise en œuvre des actions de redressement des copropriétés en difficulté avérée. Plus que les autres, ces copropriétés requièrent :
– une gestion rigoureuse,
– un suivi quotidien des problèmes,
– une réelle compétence en matière de maîtrise des charges,
– une grande réactivité,
– une efficacité en matière de recouvrement des charges et de mobilisation des ressources et dispositifs d’aide appropriés,
– une compétence et une disponibilité adaptées à des cas difficiles.
Le besoin d’identifier et de formaliser les caractéristiques spécifiques de la prestation de syndic nécessaires pour ces copropriétés est largement reconnu par l’ensemble des acteurs qui interviennent dans les processus de redressement :
– par les syndics eux-mêmes, qu’ils soient syndics professionnels, organismes HLM ou structures associatives, afin que leurs compétences et expérience distinctives puissent être reconnues et rémunérées à leur juste valeur ;
– par les copropriétaires et leurs associations qui doivent disposer de critères précis et rigoureux dans le choix de leur syndic ;
– par les opérateurs et collectivités territoriales lorsqu’il s’agit de mettre en place un dispositif de sauvegarde ou de redressement.
Le champ d’action est considérable : sur près de 617.000 copropriétés composées de logements collectifs ou mixtes (source Filocom 2011), représentant environ 6,9 millions de résidences principales, une étude réalisée avec la Direction générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN) a en effet permis d’évaluer à 100.902 le nombre de copropriétés fragiles, soit près de 19% de l’ensemble des copropriétés étudiées. Et tout porte à croire que ce nombre ira en grandissant.
Un groupe de travail, réunissant des syndics de copropriété impliqués dans la gestion et le redressement de copropriétés en difficulté, la Fédération des PACT (devenue SOLIHA) et des opérateurs tels qu’Urbanis et Citémétrie, Coprocoop, l’ANAH, l’Union sociale de l’habitat, le conseil régional d’Ile-de-France, ou encore l’Association des responsables de copropriété (ARC) et la Fondation Abbé Pierre, a permis pour la première fois la mise au point d’un référentiel de « Syndic de redressement ».
L’objectif premier est de disposer d’entreprises ou organismes capables de mettre en œuvre des compétences et des moyens techniques et humains spécifiques quand il s’agit de gérer des copropriétés en fragilité, voire même d’exercer les fonctions d’administrateur provisoire de celles faisant l’objet d’un redressement judiciaire. Le projet visait à formaliser cette capacité par un référentiel et à créer un signe de reconnaissance permettant de l’attester.
Les engagements listés consistent à garantir aux copropriétés en fragilité ou en difficulté un niveau de qualité de la prestation due par le syndic, par-delà ses obligations légales et les critères d’une bonne gestion communément admis pour les autres copropriétés. Le référentiel arrêté en commun vise prioritairement les prestations des syndics intervenant dans le cadre d’un dispositif d’intervention publique : POPAC, OPAH, Plan de sauvegarde, etc. Le respect du référentiel peut également constituer les prérequis d’expérience ou de qualification particulière permettant aux syndics d’être désignés en direct en tant qu’administrateur provisoire au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014.
Dès l’origine, plusieurs collectivités territoriales – Conseil régional d’Ile-de-France, Cergy, Est Ensemble – se sont déclarées intéressées et ont même participé aux ateliers qui ont permis d’élaborer le projet de référentiel.
Le choix d’une certification de services
Parmi les trois types de signes de reconnaissance envisageables – label, qualification d’entreprise ou certification de services –, le choix s’est rapidement porté sur ce dernier. Le label ne présente pas assez de garanties en termes de reconnaissance publique notamment, et la qualification d’entreprises se limite en principe à l’étude de références sur dossiers.
La certification de service doit être délivrée par un organisme certificateur sur la base d’un référentiel validé par le COmité FRançais d’ACcréditation (COFRAC). Une fois la certification mise en place, les syndics candidats à la certification devront déposer un dossier et s’assurer de respecter les engagements du référentiel. Un audit de certification permet d’établir l’absence de non-conformités bloquantes, ainsi que les aspects à améliorer. La certification pourra être demandée pour l’activité de syndic de copropriété de l’entreprise dans son ensemble, pour une agence de l’entreprise ou encore pour un service dédié de l’entreprise ou d’une agence. L’investissement pour le candidat à la certification se limite au coût des audits – audit de certification et audits de renouvellement – et aux frais de dossier. Le calibrage du référentiel doit permettre de limiter les audits à une journée, afin de ne pas exclure d’emblée de la certification les petites structures.
Une association pour la mise en place de la certification
L’étape suivante, la mise en place d’une certification, s’est matérialisée par la création de l’association avec pour objet de sélectionner un organisme certificateur, ce qui a été réalisé avec la sélection de SGS Qualicert, puis de promouvoir la certification auprès des syndics professionnels volontaires, ainsi que de l’ensemble des acteurs impliqués dans le traitement des copropriétés fragiles et dans les procédures publiques de traitement des copropriétés en difficulté.
Elle a désormais pour mission :
– d’assurer l’information et la diffusion de cette certification auprès des entreprises concernées et de leurs instances représentatives pour la promouvoir sur le territoire national ;
– de mettre en place un suivi du référentiel pour procéder, si besoin, aux adaptations nécessitées par des difficultés de mise en œuvre et les potentielles évolutions législatives ou réglementaires à venir.
– de participer à tous travaux relatifs à la gestion et au redressement de copropriétés en difficulté, engagés par des instances concernées (Ministères, DHUP, ANRU, CNTGI, organisations professionnelles…), tant pour en enrichir le contenu que pour lui apporter des moyens complémentaires à son bon exercice, notamment financiers ou en termes de formations adaptées.
L’association a vocation à réunir tous les acteurs concernés par la prévention et le traitement des copropriétés en difficulté, répartis en sept collèges :
- Le collège des professionnels de la gestion immobilière, (syndics de droit privé, organismes HLM exerçant une activité de syndic, tout porteur d’une carte professionnelle permettant l’exercice de syndic de copropriété, associations regroupant des syndics, chambres ou fédérations professionnelles)
- Le collège des organismes de défense des consommateurs, d’associations d’usagers ou de copropriétaires, et de fondations et associations militant pour le droit au logement des personnes en difficulté
- Le collège des opérateurs de l’habitat (bureaux d’études et associations spécialisés, organismes de portage immobilier et tout organisme professionnel ou personne qualifiée exerçant des missions reconnues dans le domaine des copropriétés en difficulté et dans l’accompagnement des habitants…)
- Le collège des membres associés, représentants des pouvoirs publics, agences et établissements publics, collectivités territoriales et leurs groupements, etc.
- Le collège des partenaires, spécialistes de l’univers de la copropriété, et qui participent à la création de produits et services adaptés aux copropriétés en fragilité ou en difficulté, ou exercent une activité de conseil à leur égard
- Le collège des membres d’honneur composé de personnes physiques ou morales rendant ou ayant rendu des services signalés à l’association, désignées par le conseil d’administration
- Le collège des personnalités qualifiées composé de personnes physiques ou morales susceptibles d’apporter une expertise spécifique à l’Association, désignées par le conseil d’administration.
Aux membres fondateurs – Coopexia (ex Gexio), Association Relais Habitat Syndic de Redressement, Fédération SOLIHA, Union sociale pour l’Habitat, Citémétrie, Urbanis, Association des Responsables de Copropriété –, se sont rapidement ajoutés de nouveaux membres, tels que l’UNIS, Coprocoop IdeF, Copro+, Domofrance, l’IMSI, Procivis Immobilier, Groupe Safar, la coopérative Les 3 Roches, Soliha IdeF, etc.
L’association a été également rejointe par la FNAIM, ainsi que par Galian, et plus récemment par l’ANIL et la mairie du 17ème arrondissement de Paris.
L’association a commencé ses travaux en 2016, avec la mise en place de sa gouvernance, la sélection de l’organisme certificateur – SGS-Qualicert – et des premières actions de communication et de relationnel aboutissant à la signature de deux conventions le 25 janvier 2017, l’une pour l’adhésion de l’UNIS avec contribution financière, et l’autre avec l’ANAH prévoyant un soutien à la fois opérationnel et financier. Le soutien de la Fondation Abbé Pierre et de l’ARC, déjà acquis dès l’origine, s’est traduit également par une contribution financière pour la promotion de la certification.
En date du 26 juin 2019, une nouvelle convention a été signée avec l’ANAH pour une durée de trois ans, aux termes de laquelle l’ANAH renouvelle son soutien à l’Association lui permettant d’accélérer la constitution d’un réseau national de syndics certifiés QualiSR, notamment dans les secteurs prioritaires du « Plan Initiative Copropriétés » du gouvernement.
La Gouvernance
L’association est présidée par Olivier Safar, président de Safar Immobilier, président adjoint de l’UNIS, et président de l’UNIS Ile-de-France. Trois vice-présidences ont été attribuées à la FNAIM, représentée par Arnaud Coll, à la Fédération Soliha, représentée par Cécile Guérin-Delaunay et à Procivis Immobilier, (réseau IMMO DE FRANCE), représenté par José De Juan Mateo. Les fonctions de trésorier sont assurées par Comandex, représenté par Carlos Benitez, et celles de secrétaire par Raison-Carnel avocats, représenté par Manuel Raison. Quatre autres membres sans attributions spécifiques contribuent aux travaux du bureau : l’ARC (Association des responsables de copropriété), représenté par son directeur général Emile Hagège, l’IMSI (Institut du management des services immobiliers), représenté par son président Henry Buzy-Cazaux, Coopexia, syndic de copropriété issu du monde HLM, représenté par son directeur Pierre-Yves Bouilleux, et Copro+, opérateur représenté par Cécile Barnasson et Pierre Olivier.
Olivier Safar a succédé à Catherine Jeufraux présidente de l’Association de 2016 à 2020, qui a accompagné la création du référentiel et aura vu se déployer les premières certifications, notamment dans le réseau IMMO DE FRANCE.
Déploiement d’un réseau de syndics certifiés
Ainsi constituée et enregistrant régulièrement de nouvelles adhésions, l’association est déjà largement représentative des acteurs intervenant dans la prévention et le redressement des copropriétés fragiles ou en difficulté : syndics du secteur privé et du secteur social et coopératif, principaux opérateurs, associations de copropriétaires, experts reconnus, etc. Ses membres ont contribué aux travaux nationaux préalables à l’amélioration de la législation sur les copropriétés et expérimenté des modes de gestion adaptée.
La mise en place de la certification et son lancement se sont déroulés sur les années 2017 et 2018 : rédaction du référentiel avec le certificateur en groupes de travail réunissant chaque fois un grand nombre d’intervenants, dont l’ANAH et la Fondation Abbé Pierre, puis validation du référentiel par le Comité pluri-sectoriel et le Cofrac.
Le premier syndic a été certifié à l’issue d’un audit réalisé le 8 mars 2018. Il s’agit de FDI-ICI membre du réseau Immo de France de Procivis Immobilier. Cette structure de services Immobiliers a participé au redressement du « Petit Bard » à Montpellier et se trouve aujourd’hui mobilisée dans trois nouvelles opérations de redressement de copropriétés fragiles ou en difficultés dans l’Hérault.
Dix autres syndics sont certifiés à fin juillet 2022 : Synchro-Tradigestion à Strasbourg, Synchro-Sasik à Mulhouse, Immo de France Rhône-Alpes à Villeurbanne, Cabinet Masson à Paris, la coopérative Pluralis – Foyer de l’Isère à Grenoble, Vilogia Premium à Lille, Marty Immobilier à Toulouse, Camilleri Gestion à Nîmes, SAS Gérard Safar à Paris et Coopexia à Ris Orangis. Plusieurs autres syndics sont dans la préparation de l’audit de certification.
L’association QUALISR accompagne les candidats à la préparation de la certification. L’objectif est la constitution d’un réseau de 80 à 100 syndics certifiés à l’échelle nationale.
Déploiement d’un statut de « Syndic Membre QualiSR »
Parallèlement, à la demande des pouvoirs publics qui souhaitent améliorer le repérage des professionnels compétents et motivés en matière de redressement et de traitement des dysfonctionnements en copropriété, l’association a lancé début 2021 un deuxième axe de développement, en se dotant des moyens statutaires et de règlement intérieur lui permettant de constituer, à l’intention des services de l’Etat, des collectivités locales, de l’ANAH, des opérateurs, des ADIL et des copropriétaires en recherche de syndic, un second réseau de « syndics de confiance », en conférant à l’adhésion d’un syndic de copropriété à l’association une valeur distinctive, et ce par l’effet de trois dispositions importantes :
- un renforcement de la sélectivité dans l’accueil des demandes d’adhésion , avec la constitution d’un dossier de candidature beaucoup plus complet qu’auparavant et l’instauration d’une procédure d’instruction et d’agrément rigoureuses ;
- le conditionnement de l’adhésion à la signature d’une charte d’engagements reprenant une partie des engagements du référentiel et des obligations de formation pour les équipes dédiées ou destinées à la gestion de copropriétés fragiles ou en difficulté
- la mise en place d’une procédure de « revoyure » triennale pour le renouvellement de l’adhésion, ainsi que de procédures et d’une instance disciplinaire de traitement des réclamations ou signalements négatifs à l’encontre des membres, pouvant prononcer des sanctions allant jusqu’à l’exclusion.
En contrepartie, les syndics passés par ce processus de recrutement pourront arborer un logo spécifique de « Syndic Membre QualiSR », assorti d’un règlement d’usage très précis, et bien différencié de celui de la certification.
La constitution entreprise de ce second réseau concerne un plus grand nombre de syndics de copropriété, entreprises privées et bailleurs sociaux ayant développé en interne ou en mutualisation cette activité, intéressés par la certification et les avantages qu’elle est appelée à apporter aux professionnels qui s’y soumettent, mais qui ne sont pas encore prêts à la demander ou qui n’ont pas encore parmi leurs mandats de syndic des copropriétés éligibles à l’audit de certification. Ce réseau est conçu comme devant devenir naturellement un vivier d’acclimatation de candidats à la certification.
23 syndics ont à ce jour obtenu la qualité de « Syndic membre QualiSR ».